Edição de 22 de Novembro de 2013 (N.º 1718)
Arquivo de Edições
Publicidade
Previsão do Tempo
Notícias para Telemóvel
transferir widgetClique aqui para transferir a aplicação em Java ME.
Notícia
23-04-2010 - 14:29

Os condomínios e o IVA

Comentários
Não existem comentários.

A Direcção Geral dos Impostos, através do ofício nº 30111, de 28 de Maio de 2009, veio “esclarecer” a tributação do IVA nos condomínios que, como todos sabemos, existem porque o preço do solo vem aumentando exponencialmente e a única maneira de contornar o preço proibitivo que atingem é a construção em altura, a chamada propriedade horizontal.
E esses prédios no regime de propriedade horizontal, para a sua vivência, necessitam de se organizar e, desde logo, como administrar as partes que são obrigatoriamente comuns a todos os pro-
prietários de cada uma das fracções autónomas? Daí que os prédios nesse regime tenham dois órgãos de gestão: a Assembleia de Condóminos e o Administrador.
A Assembleia de Condóminos é o órgão deliberativo e é nela que se tomam as decisões para a sua gestão, para a convivência de todos em comunidade de vizinhos, aprovando um leque variado de regras, desde logo o regulamento do condomínio e o orçamento das despesas necessárias para a manutenção do prédio.
E, para que seja funcional, há necessidade de se eleger um administrador que será o “braço” da Assembleia, pois que é a ele que competirá cumprir e fazer cumprir a vontade da maioria reunida em Assembleia Geral, através dos mecanismos legais ao seu dispor.
Ora, os edifícios, seja o regime em que sejam construídos, não têm receitas. Só têm despesas: a sua manutenção e conservação.
Um edifício pequeno só tem como despesas a limpeza da cobertura, a limpeza das escadas e a electricidade consumida na iluminação das escadas e vestíbulos e o saneamento. Mas à medida que vão aumentando a sua volumetria, mais despesas terão. Desde logo, os elevadores. Não apenas o seu consumo energético mas também a sua manutenção (motor, cabos, portas, sistema eléctrico, etc., etc.). Mais a linha telefónica que o liga à central da empresa de manutenção para o caso de alguém que ficar preso na cabina possa pedir socorro para a sua rápida libertação. Para que a água possa chegar aos andares superiores, os edifícios mais altos têm uma cisterna e um grupo de bombagem (não é a Indáqua que leva a água às habitações não obstante a existência de um contrato nesse sentido; são os próprios consumidores que, a expensas suas, têm de manter em boa ordem de funcionamento a cisterna e o grupo de bombagem). E são mais despesas com a sua manutenção e a energia consumida.
Assim, um edifício, seja ele qual for, não tem receitas. Só tem despesas proporcionais ao seu volume e ao número de proprietários –  quanto maior a nau (a vo-lumetria) maior a tormenta (o orçamento para as despesas).
E essas despesas são repartidas por todos os proprietários em função dos equipamentos postos à sua disposição e que o usam ou possam usar.
Até aqui ninguém tem dúvidas.
E, nos termos da lei, as quotas que são exigidas para as despesas comuns, porque apenas para esse fim, estão isentas de IVA (nº 21 do artigo 9º do CIVA, “in fine”); e o IVA pago nas despesas suportadas por todos não é dedutível.
Porém, a Administração Fiscal descobriu, no ofício supra, vários regimes de prédios em regime de propriedade horizontal, esquecendo-se de um princípio básico em hermenêutica jurídica: onde o legislador não distingue não deve o intérprete distinguir. E, assim, existirão, “condomínios de imóveis para habitação”, “condomínios de imóveis para habitação em que existem fracções autónomas onde são exercidas actividades económicas sujeitas a IVA”, “condomínios de imóveis para habitação que exercem uma actividade económica” e os “imóveis ocupados por escritórios e centros comerciais”.
Pode um condomínio, enquanto tal, exercer uma actividade empresarial?
NUNCA! Um condomínio, como vimos, só tem despesas!
Poderá, eventualmente, ter receitas, mas aí, perdoe-me a Administração Fiscal, quem tem as receitas são os co-proprietários dos espaços que os cederam por deliberação da Assembleia-Geral, seja a que título for. Não é o condomínio. O condomínio é uma abstracção que existe por razões de ordem prática: gerir as partes comuns. O condomínio são os condóminos, os co-proprietários das partes comuns que constituem o edifício no regime de propriedade horizontal.
Que rendimentos poderão gerar as partes comuns? O arrendamento da “casa da porteira”, a cedência da empena para publicidade estática ou a cobertura para a colocação de uma antena retransmissora de sinal, ou o espaço para uma exposição.
O espaço comum foi cedido a título oneroso pelos próprios condóminos e a receita auferida deverá ser distribuída por todos os co-proprietários de harmonia com a parte que lhes couber segundo o título constitutivo da propriedade horizontal, sendo uma receita a ser englobada no IRS como se fosse o arrendamento de uma fracção autónoma. E nada mais.
E porquê? Se as verbas, assim auferidas, forem deduzidas nas despesas comuns (são-no na maior parte das vezes, fazendo baixar a “quota” de cada um dos proprie-tários nas despesas) são rendimentos e como tal tributados. Se, pelo contrário, forem directamente entregues aos co-proprietários, por maioria de razão, serão tributados em sede própria.
O caso particular dos “centros comerciais”: os espaços comerciais são propriedade privada que são cedidos a título oneroso a terceiros (são arrendados) de uma actividade comercial, isenta ou não de IVA. Ao caso não interessa. Quem exerce a actividade é o locatário. O condómino, o que suporta as despesas de manutenção do centro comercial, é o locador. Este paga os rendimentos auferidos em sede própria (IRS, se pessoa singular, IRC, se pessoa colectiva).
As despesas de um “centro comercial” são em tudo idênticas aos outros prédios: electricidade, água, limpeza, elevadores, escadas rolantes, e a manutenção dos equipamentos existentes ao serviço dos clientes do centro.
Não se pode confundir as coisas e muito menos dizer, para justificar o injustificável, que os “centros comerciais” não são propriamente condomínios porque as regras constantes dos artigos 1420º e seguintes do Código Civil são aplicáveis, por norma, aos imóveis para habitação (sic)!
A interpretação feita no ofício, só se compreende como benefício fiscal – direito à dedução do IVA – aos grandes grupos económicos proprietários de centros comerciais, porquanto cobrarão o IVA nos recibos para a comparticipação das despesas comuns e deduzirão o IVA suportados nas despesas do “centro comercial”, como se a administração de um centro comercial, enquanto tal, fosse uma actividade tri-butável em sede de IVA. E não o é, como vimos.
Tudo o que se possa fazer ou dizer são manifestações de uma ausência do conhecimento profundo do que é um prédio no regime de propriedade horizontal.

 

F. Fernandes da Eira
Jurisconsulto

Partilhar:
Pesquisa
Publicidade
Farmácias de Serviço
Marés